深城投：深圳城市建设亲儿子

第一次听说深城投中心的时候，我正坐在深圳科技园的咖啡馆里刷手机。朋友突然指着窗外一栋玻璃幕墙大楼说："那就是他们参与改造的项目。"后来我才知道，这个带着国企背景的机构，早已渗透到深圳人生活的方方面面。

第一步：搞明白这是谁家的"孩子"

深城投中心全称深圳市城市投资开发中心，2004年由深圳市政府牵头成立。就像北京有北投集团，上海有申通地铁，深城投就是深圳在城市建设领域的"亲儿子"。不过很多人容易把它和深投控搞混——深投控管钱袋子，深城投则是专门搞建设的。

• 注册资本：38.7亿元（2022年数据）
• 股东结构：深圳市国资委100%控股
• 核心业务：城市更新、基础设施建设、产业园区开发

他们最近在忙什么？

上周路过福田CBD，看到围挡上印着深城投的LOGO。查资料才知道，他们在负责岗厦河园片区城市更新，这个项目要改造30万平方米的老旧小区。朋友在龙华上班，说公司新搬进的智造产业园也是他们的手笔。

第二步：摸清业务版图

刚开始我以为他们就是个"包工头"，深入了解才发现业务线比想象中复杂得多。整理了个表格方便对比：

有意思的是，他们在《深圳市城市更新白皮书》里提到的"工业上楼"模式，把传统厂房改造成垂直产业园，这个创新让不少制造企业省下了土地成本。

第三步：了解运作模式

和私企不同，深城投的玩法带着明显的"政府思维"。去年参加行业交流会时，他们的项目经理透露，重点项目都要经过"三级评审机制"：

1. 街道办收集居民意见
2. 区更新局初审
3. 市规自委终审

这种流程虽然稳妥，但也导致像白石洲旧改这样的项目，从立项到开工足足走了8年。不过他们最近在龙岗试点的"预签约"模式，把签约率门槛降到85%，明显加快了进度。

钱从哪里来？

翻看《深圳国企改革年报》发现，他们的资金池主要有三部分：

• 市财政专项拨款（约占40%）
• 银团贷款（35%）
• 社会资本合作（25%）

去年在深交所发行的15亿元绿色债券，票面利率才3.2%，比很多房企融资成本低得多。

第四步：看懂重点项目

在深圳生活久了，会发现深城投的痕迹无处不在。对比几个典型项目更直观：

住在宝安的朋友说，他们小区改造后多了个社区食堂，价格比外面便宜三成，这倒是挺实在的民生工程。

第五步：关注未来动向

今年初的市政府工作报告里，专门提到要支持深城投参与5个重点片区开发。在坪山考察时看到，他们正在试验"带方案出让土地"的新模式，据说能把项目周期压缩6-8个月。

最近朋友圈流传的《深圳2040空间战略》草案显示，深城投可能要介入海洋新城建设。这个规划在珠江口东岸的超级项目，说不定会成为下一个前海。

傍晚站在深圳湾人才公园，看着对岸灯火通明的后海总部基地。那些玻璃幕墙后可能就有深城投设计的产业空间，而更多更新项目正在这座城市的地图上周而复始地生长。